不動産広告の法律・規制ルールとは？広告のトラブルを防ぐポイントを解説
不動産広告では、法律や業界ルールの範囲内で、物件の魅力を伝える必要があります。誇大表現や記載漏れ、更新漏れなどは、意図がなくても違反やクレームにつながるおそれがあるため、注意が必要です。
本記事では、不動産広告に関わる主な法律・規制ルールを整理します。さらに、トラブルを防ぐために実務で押さえておきたいポイントもわかりやすく解説します。
目次
不動産広告とは
不動産広告とは、物件を探している方に対して、物件情報や取引条件を伝えるための広告全般を指します。
ここでは、不動産広告の種類や範囲について解説します。
不動産広告の種類
不動産広告は、大きくオンライン広告とオフライン広告に分けられます。
それぞれの違いは以下のとおりです。
| 区分 | 主な媒体 | 特徴 |
| オンライン広告 | ポータルサイト・SNS広告・検索広告・自社サイトなど | 広範囲に配信でき、物件を探している顕在層へ効率よくアプローチできる |
| オフライン広告 | チラシ・看板・店頭掲示・住宅情報誌など | 地域密着型の訴求に強く、周辺住民への認知拡大に向いている |
オンラインでは情報が急速に広まるため、物件情報を常に最新の状態に保つ運用体制が欠かせません。
以下の記事では、Web広告の種類や特徴について解説しています。
【関連記事】Web広告にはどんな種類がある？｜ターゲットに最適な広告とは
不動産広告に含まれる範囲
不動産広告は、会社が正式に出稿した広告だけを指すわけではありません。
以下のような情報も、内容や目的によっては広告と判断されます。
- 自社のホームページに掲載した物件情報
- SNSに投稿した物件情報
- インフルエンサーに依頼した物件紹介コンテンツ
- 動画サイトに投稿した物件紹介動画
つまり、集客や販売につなげる意図をもって発信された物件情報は、形式に関わらず広告に該当します。投稿者が個人名義であっても、企業が関与していれば広告規制の対象になる点に注意しましょう。
不動産広告に関わる法律・規制ルール
不動産広告は法律と業界ルールの両方によって管理されています。
とくに押さえておきたいのが以下の3つです。
- 宅地建物取引業法
- 景品表示法
- 不動産の表示に関する公正競争規約
それぞれ役割が異なります。どのようなものなのか詳しく見ていきましょう。
宅地建物取引業法
宅地建物取引業法は、不動産会社の業務全体を規制する法律で、広告に関するルールも定めています。この法律は、消費者が不当な勧誘や誤った情報によって不利益を被らないよう、取引の適正化を図ることを目的としています。
とくに広告に関しては「誇大広告の禁止」が厳格に定められており、事実と異なる記載や、実際よりも著しく優良であると誤認させる表現は一切認められません。また、成約済み物件などで客を引き寄せる「おとり広告」も厳しく制限されています。
景品表示法
不動産広告において、宅建業法と並んで重要なのが「景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）」です。この法律は、不動産業界に限らず、すべての業種の広告を対象とする法律であり、消費者が商品やサービスを正しく選択できる環境を守るために制定されました。
大きな柱は2つあります。1つ目は、物件の内容や価格を実際よりも著しく優良・有利に見せかける「不当表示の禁止」です。嘘や大げさな表現で消費者を惑わせることを防ぎます。
2つ目は、過大な「景品類の提供の制限」です。豪華なプレゼントをフックにして、物件そのものの質ではなくおまけで消費者の判断を狂わせることがあってはなりません。景品類の提供については、景品表示法に加え、「不動産業における景品類の提供に関する公正競争規約」によって、提供できる景品の上限額や種類が厳格に定められています。
不動産の表示に関する公正競争規約
不動産広告の現場で、実務的な役割を担っているのが「不動産の表示に関する公正競争規約」です。これは景品表示法に基づき、不動産業界が自主的に定めたルールのことを指します。
この規約の特徴は、物件を比較するための共通の基準を定義している点です。たとえば、「徒歩1分＝道路距離80m（1分未満の端数は1分として計算）」「新築とは築1年未満かつ未入居」「LDKと表示できる最低限の広さ」など、詳細な基準が定められています。
全国の不動産業者の多くがこの規約を遵守しており、違反した場合には違約金などのペナルティが課されます。
不動産広告で守るべき規制ルール9項目
不動産広告には、宅地建物取引業法・景品表示法・公正競争規約により、「誤解を招かない表示」と「比較検討できる情報の提示」が求められます。
とくに注意したいのは、意図的な虚偽だけでなく、根拠不足・記載漏れなどでも違反になり得る点です。ここでは、不動産広告で守るべき9つのルールを整理します。
- 誤認を招く表現は禁止されている
- 募集できる時期には制限がある
- 取引態様は必ず明示する
- 物件の魅力を盛りすぎない
- 費用・条件は「有利に見せる表現」に注意する
- 取引に関わる表示全般が規制対象になる
- 広告に記載すべき項目は基準で決まっている
- 根拠が必要な用語がある
- 値下げ表現・旧価格表記は要注意
正しく広告を活用するためにもひとつずつ確認しておきましょう。
なお、広告と同様、LPにおいてもルールを守って制作することが大切です。以下の記事では、不動産LPを制作するメリットや反響率を高めるポイントを解説していますので、あわせてご確認ください。
【関連記事】不動産LPとは？制作するメリットや手順・反響率を高めるポイントを解説
誤認を招く表現は禁止されている
不動産広告では、事実と異なる表示だけでなく、実際より著しく優良・有利に見せる表現も禁止されています。 主観的な評価やイメージだけで物件の価値を断定するような表現は、誤認表示と判断されるおそれがあります。
たとえば「抜群」「最高」「理想的」のような最上級・主観的な言い回しは、合理的な裏付けが示せない場合は使用できません。
広告では印象操作にあたる表現を避け、事実として確認できる内容のみで構成するのが基本です。
募集できる時期には制限がある
未完成物件や造成前の土地などは、一定の条件を満たす前に本広告を出すことはできません。 許認可や確認申請が完了していない段階で販売を前提とした表現を行うと、規制違反にあたることがあります。
予告的に情報を出す場合は、正式募集前である旨や販売開始時期などを明示し、通常の募集広告とは区別した表示が必要です。
広告に掲載できる時期には、明確なルールがある点を押さえておきましょう。
取引態様は必ず明示する
不動産広告では、事業者がどの立場で物件に関わっているのかを示す取引態様の表示が義務付けられています。
取引態様は、主に「売主」「代理」「媒介（仲介）」に分類されます。仲介手数料の有無や契約関係の理解に直結する重要情報であり、省略や曖昧な表現は認められていないため、どの媒体でも明確に表示することが必要です。
物件の魅力を盛りすぎない
写真や図面、完成予想図の使い方にもルールがあります。 実際の物件と異なる写真を使う場合や、CG・イメージ画像を使用する場合は、その旨を明示しなければなりません。
また、周辺環境の写真に実際には存在しない施設を写し込む、過度に広く見せる加工を行うなど、実態より優れて見せる視覚表現も規制対象です。広告は、魅力的に見せるものではなく、実態を正確に伝えるものという前提で作成する必要があります。
費用・条件は「有利に見せる表現」に注意する
価格や費用に関する表示は、とくに厳しくチェックされる項目です。 「格安」「破格」「今だけ特別価格」などの強調表現は、合理的な根拠が示せない場合、不当表示と判断される可能性があります。
また、別途必要な費用や特定の契約形態に限られる条件などは、目立たない場所に小さく記載するだけでは不十分とされることがあります。
価格の一部だけを強調せず、条件を含めて全体像がわかる表示にするのがポイントです。
取引に関わる表示全般が規制対象になる
不動産広告の規制対象は、チラシやポータルサイトなど、会社が正式に出稿した広告だけではありません。SNS投稿や動画、ブログ記事なども、販売・集客の意図があれば広告とみなされます。
SNSやインフルエンサー施策では、「PR」や「広告」といった表記を消費者が視認しやすい位置に明示することが義務付けられています。関係性を隠して投稿を依頼する「ステルスマーケティング」は行政処分の対象となるため、厳格な運用管理が必要です。
また、媒体を問わず、成約済み・募集停止の物件を掲載し続けると、「実際には取引できない物件の表示」と判断されるリスクがあることも知っておきましょう。
広告に記載すべき項目は基準で決まっている
不動産広告では、消費者が比較検討できるよう、表示すべき項目や表示方法に細かな基準が設けられています。重要とされるのが以下の基本情報です。
- 所在地
- 交通アクセス
- 面積
- 間取り
- 写真・図面
たとえば交通アクセスでは、徒歩分数の算出方法に明確な基準があり、距離の計測方法や「80m＝1分」とする換算ルールが定められています。電車の所要時間についても、実態とかけ離れた表示は認められません。
また、完成前物件の完成予想図やイメージパースを使用する場合は、実際の建物と異なる可能性があることを明示する必要があります。視覚的な情報が表示規制の対象である点は見落としがちなので、注意してください。
根拠が必要な用語がある
不動産広告では、意味や使用条件が明確に定められている用語があります。
代表例が「新築」「新発売」「LDK」などです。それぞれに、定義や面積基準などのルールが設けられており、定義に合わない使い方は誤認表示と判断されるおそれがあります。
また、「日本一」「業界一」「絶対」のように優位性を断定する表現は、合理的な裏付けが示せない限り使用できません。
そのため、広告制作時には「使用に条件がある用語」「原則使用を避けるべき表現」をあらかじめ整理し、キャッチコピーなどを作成する際に照合できる状態にしておくことが重要です。
値下げ表現・旧価格表記は要注意
「〇〇万円→△△万円」のような価格訴求は、条件を満たさない場合、不当な二重価格表示と判断される場合があります。単に以前より安い印象を与えるだけの表示は認められていません。
旧価格を併記する場合は、以下の要件を満たす必要があります。
- 旧価格が実際に販売価格として一定期間公表されていたこと
- 値下げ日や価格の履歴が確認できること
根拠が示せない価格比較は、消費者の判断を誤らせる表示とみなされます。
価格変更を伝える際は、数字だけでなく、見直しの理由や条件の変化があるかどうかも含めて説明することで、誤認の防止につながります。
不動産広告のトラブルを防ぐ5つのポイント
不動産広告でのトラブルを防ぐために、以下5つのポイントを押さえましょう。
- 情報の更新漏れを防ぐ運用ルールを作る
- 情報の根拠資料を明確にし、出典を統一する
- ミスしやすい項目を優先して確認する
- 費用の説明不足を防ぐ
- 公開前のチェック体制を整える
不当表示を避けることは、法的なリスク回避だけでなく、「誠実な会社」としてのブランドイメージを確立し、長期的な反響率を高めることにも直結します。
それぞれのポイントについて具体的に見ていきましょう。
情報の更新漏れを防ぐ運用ルールを作る
物件情報の更新は、属人化させない仕組みで管理しましょう。成約済みの物件や募集停止の物件を広告に掲載し続けると、意図的でなくてもおとり広告と疑われる原因になります。実在する物件でも、取引できない状態で載せるとトラブルになり得ます。
以下の流れを固定し、誰かの気づきに頼らない運用にしましょう。
- 成約
- 社内データの更新
- ポータルサイト・自社サイト・SNSへ反映
どこか1か所の更新漏れが全媒体に波及しない仕組みを整えることが重要です。
情報の根拠資料を明確にし、出典を統一する
広告に使う情報の元データは、社内で一本化しましょう。媒体ごとに数字や条件が微妙に違う状態は、消費者の不信感を招きます。
トラブルを避けるためには、募集図面・測定資料・設備仕様書など、参照する資料をあらかじめ決めておくことが有効です。さらに、距離の計測起点や面積の算出方法など、数値の前提条件も共有しておくと確認作業がスムーズになります。
情報の土台を揃えることが誤掲載防止の基本です。
ミスしやすい項目を優先して確認する
広告出稿前の確認作業では、間違えやすい項目から優先的にチェックしましょう。
とくにトラブルになりやすいのは以下のような情報です。
| 項目 | 詳細 |
| 交通アクセス | 徒歩分数・距離の前提・所要時間の条件 |
| 面積・間取り | ㎡表示・畳数換算・表記の整合性 |
| 写真・図面 | 完成予想図やCGの明示・別物件写真の混在 |
情報の誤りは単なるミス以上に、会社全体の信用失墜という大きな損失を招きます。正確な情報を届け続けることで、トラブルを防げるだけでなく、消費者からの信頼や成約につながるでしょう。
費用の説明不足を防ぐ
諸費用や契約条件は、後出しにならないようにします。クレームにつながりやすいのは価格そのものよりも後からわかる費用です。
以下のような費用は早い段階で示しておきましょう。
- 鍵交換費用
- クリーニング費用
- 管理費・修繕積立金
- 将来的に発生する可能性のある工事費
事前に費用を開示しておくことで、納得した上で問い合わせをしてもらえます。結果的に成約後のトラブルを減らせるでしょう。
公開前のチェック体制を整える
広告を公開する前のチェック体制を整えることも大切です。情報の鮮度を優先するあまり、不動産広告特有のルールに違反することがないようにしてください。
一度間違った情報が広まると、後から修正しても不当な表示を世に出したという事実は消えません。自社の信頼を失ったりトラブルになったりする場合もあるでしょう。
確認する項目を決めて、公開前に必ずチェックする必要があります。
以下は最低限チェックすべき内容です。
- 禁止・注意用語を使っていないか
- 必須表示項目に抜け漏れがないか
- 費用・条件の記載が十分か
- 最新の募集状況が反映されているか
セルフチェックだけでは見落としが発生しやすいため、複数人でのチェックが推奨されます。チェック体制を整えることで、ヒューマンエラーによるトラブルを減らしましょう。
以下の記事では、不動産Facebook広告について詳しく解説しています。
【関連記事】不動産Facebook広告×ページ改善の教科書:お問い合わせを増やすための最新ガイド
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不動産広告では、法令や表示ルールを守りながら反響を伸ばす運用が欠かせません。しかし実務では、情報更新やルールチェックに追われ、改善施策まで手が回らないこともあるでしょう。
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まとめ｜信頼される不動産広告で成果につなげよう
不動産広告では、目を引く表現よりも、正確で誤解のない情報を掲載することが信頼につながります。
法律や規制ルールを守ることは、リスク回避のためだけではありません。消費者とのトラブルを減らし、結果的に成約率を高めるためにも重要です。
そのうえで成果を伸ばすには、広告の出しっぱなしではなく、反響データをもとに改善を続ける運用体制が欠かせません。制作・確認・分析を分断せず一元管理できる「Squad beyond」を活用すれば、コンプライアンスを意識しながら効率的に改善を重ねていけます。
信頼される広告運用の仕組みを整え、長く選ばれる不動産集客につなげていきましょう。
