2026年版：不動産動画広告の成功ガイド ～広告費の高騰を乗り越える媒体別攻略と、成果を逃さないページ改善～

第1章：不動産マーケティングの限界点と「動画」という唯一の突破口

1-1. 2025年、不動産業界が直面する「CPAクライシス」の正体

現在、不動産業界のデジタルマーケティングは、危機的状況に直面しています。長年、不動産集客の王道とされてきた「検索連動型広告（リスティング広告）」と「ポータルサイトへの出稿」という二大手法だけでは、成果を出すのが難しくなっているからです。

Squadbeyondが観測しているデータでは、首都圏を中心とした不動産キーワードのクリック単価は、数年前と比べて2倍以上に跳ね上がっています。1回クリックされるだけで数千円かかることも珍しくなく、資金力のある大手企業以外には、非常に厳しい戦いとなっています。

さらに、スマホで情報を流し読みする今のユーザーにとって、綺麗なだけの「写真の広告」は景色の一部のようにスルーされがちです。この「クリックされない」「広告費だけが上がる」という状況をどう打破すべきでしょうか。

1-2. なぜ「動画広告」だけが成果を出せるのか？

この閉塞感を打ち破る鍵が「動画広告」です。なぜ今、静止画ではなく動画なのか。その理由は、以下の3つの「構造的優位性」に集約されます。

1. 圧倒的な情報伝達量と「擬似体験」
   不動産は「空間」と「体験」を売る商材です。静止画では伝えきれない「部屋の奥行き」「日当たりの変化」「生活動線」といったニュアンスを、動画はわずか15秒で伝達します。1分間の動画はWebページ3,600ページ分の情報量に匹敵すると言われており、クリックする前の段階でユーザーの「欲しい」というモチベーションを向上させることが可能です。
2. プラットフォームのアルゴリズム優遇
   Google（YouTube）、Meta（Instagram/Facebook）、TikTok、そしてLINEに至るまで、主要な広告プラットフォームは現在、動画コンテンツを最優先で表示するアルゴリズムを採用しています。静止画広告に比べてインプレッション（表示回数）が出やすく、視聴単価も安価に抑えられる傾向にあります。Winkmark社の調査データによれば、同予算で静止画バナーと動画広告を配信した場合、動画広告の表示回数は静止画の約2.4倍（59,000回 vs 25,000回）に達し、クリック率も約1.5倍〜2倍高い数値を示しています。
3. 潜在層へのリーチと需要喚起
   検索広告は「今すぐ家を探している人」しか捕まえられませんが、動画広告は「なんとなく今の家に不満がある層」や「将来的に購入を考えている層」に対して、視覚的なインパクトで需要を顕在化させることができます。

第2章：【2025年最新】主要プラットフォーム別・不動産動画広告の攻略メソッド

不動産広告において成果を出すためには、各プラットフォームの特性とユーザー層に合わせた「使い分け」が不可欠です。すべての媒体で同じ動画素材を使い回すことは、予算の浪費に直結します。本章では、主要4媒体の最新攻略法を詳述します。

2-1. YouTube広告：検索行動と連動する「顕在層」の刈り取り

YouTubeは、Google検索に次ぐ世界第2位の検索エンジンであり、不動産検討層が「ルームツアー」や「エリア情報」「住宅ローン解説」などの情報を能動的に探しに来る場所です。

2-1-1. 2025年の主戦場「YouTubeショート広告（Shorts Ads）」

これまでYouTube広告といえば、動画の再生前に流れる横型の「インストリーム広告」が主流でしたが、2025年のトレンドは完全に「ショート動画（縦型）」へシフトしています。

• フォーマット特性：
  9:16の縦型全画面表示。TikTokやInstagramリールと同様の視聴体験を提供します。若年層から30代・40代の一次取得者層まで、スマホでの視聴時間が激増しており、従来の横型動画よりも圧倒的に高い没入感を生み出します。
• 不動産での勝ちパターン：
  「60秒以内の高速ルームツアー」が最も効果的です。冒頭の1秒で「家賃〇万円以下」「〇〇駅徒歩3分」という強烈なフックを提示し、テンポよく部屋の魅力をカット割りで見せることで、離脱を防ぎながらLPへの遷移を促します。
• 戦略的意義：
  ショート広告は、ユーザーがスワイプする流れの中で自然に表示されるため、広告への拒絶反応が比較的低いのが特徴です。また、誤タップではなく「興味を持ってボタンを押した」ユーザーを誘導できるため、LP到達後の直帰率が低い傾向にあります。

2-1-2. お申し込みに繋げる「動画アクションキャンペーン」

「動画アクションキャンペーン」は、YouTubeのホーム画面や動画の再生中など、さまざまな場所に自動で広告を出し、資料請求や来場予約といった「具体的なアクション」に繋げてくれるメニューです。

・物件情報を並べて表示する「商品フィード」の活用

2025年の運用で特におすすめなのが、動画の下に具体的な物件情報を並べる「商品フィード」という機能です。

動画が流れているすぐ下に、間取り図、外観の写真、価格などをスライド形式で表示できます。動画を見て「いいな」と思った人が、その場ですぐに具体的な物件の中身を確認できるため、クリックされる確率が大きく上がります。

・最初の「5秒」で大切なことを伝える

動画の途中で流れる広告の場合、ユーザーは5秒経つとスキップできるようになります。そのため、最初の5秒間で以下の3つのポイントをしっかり伝える工夫が必要です。

1. 「自分に関係がある」と思ってもらう 例：「〇〇区でマンションをお探しの方へ」
2. 見るメリットを伝える 例：「ネットに出ていない物件情報を無料でお届けします」
3. 次のお願いをする 例：「まずは30秒だけ、このままご覧ください」

2-2. Meta広告（Instagram/Facebook）：AIによる精密ターゲティングと「発見」の創出

Meta広告は、詳細なユーザー属性データと強力な機械学習（AI）を背景に、不動産広告において安定した成果を出せる媒体です。特に新築分譲マンションやリノベーション済物件など、「ビジュアルで衝動買い（指名クリック）」を誘発する商材に強みを持ちます。

2-2-1. 「Advantage+」による運用の自動化と効率化

2025年現在、Meta広告運用の中心は「Advantage+ ショッピングキャンペーン（ASC）」およびその関連機能です。これは、AIがクリエイティブ、ターゲティング、配信面、予算配分をすべて自動で最適化する仕組みです。

• 脱・マイクロターゲティング：
  かつては「不動産に興味がある」「30代男性」「年収〇〇万円以上」といった細かいインタレストターゲティング設定が推奨されていました。しかし現在は、AIに学習の余地を与える「ブロード配信（ノンターゲティング）」の方が、結果的にCPAが安くなるケースが増えています。クリエイティブ自体がターゲティングの役割を果たし、例えば「年収500万円からの家づくり」という動画には、その属性のユーザーが反応し、AIがそれを学習して類似ユーザーに配信を広げていきます。

2-2-2. リール（Reels）広告の攻略

Instagramの利用時間の過半数を占めるようになった「リール」は、不動産集客の主戦場です。

• 推奨スペック：アスペクト比 9:16（1080px × 1920px）。
• セーフゾーンの意識：
  リール動画の下部にはキャプションやアカウント名、右側には「いいね」「コメント」アイコンが表示されます。これらのアイコンにテロップや重要な被写体が重ならないよう、上下左右に適切な余白（セーフゾーン）を設けたクリエイティブ制作が必要です。

2-3. TikTok広告：若い世代の賃貸探しに強い「UGC」の活用

「TikTokはダンス動画のアプリ」というイメージは、もう過去のものです。現在は、賃貸物件の紹介やリノベーションの提案、さらには不動産投資に興味がある層へのアプローチにおいて、非常に効率よく成果を出せる媒体として注目されています。

2-3-1. 「広告っぽさ」を消すクリエイティブ戦略

TikTokユーザーは「作り込まれた広告」を瞬時に見抜き、スワイプします。成功の鍵は、一般ユーザーの投稿に擬態することです。

• スマホ撮影・編集：プロ用のカメラではなく、あえてiPhoneで撮影し、手ブレを残した映像の方が親近感を持たれます。
• トレンド音源と機械音声：TikTok内で流行しているBGMや、特徴的な「テキスト読み上げ音声」を使用することで、広告色を薄めます。
• コメント欄への誘導：「家賃はコメント欄で！」といった誘導を行い、動画へのエンゲージメント（コメント、いいね）を高めることで、アルゴリズムによる拡散を狙います。

2-3-2. 厳格化する審査ポリシーへの対策

TikTokは近年、不動産・金融関連の広告審査を厳格化しています⁵。以下の表現は審査落ちの主要因となるため、徹底的な排除が必要です。

• 誇大表現（最上級表現）：「No.1」「最高」「絶対」「完璧」などの文言は、客観的な証明データ（調査機関、調査年など）の併記がない限りNGです。
• 差別的表現：「外国人不可」「単身者限定」といった特定の属性を排除する表現は、プラットフォームの公平性ポリシーに抵触する可能性があります。
• おとり広告の疑い：実在しない物件や、極端に相場と乖離した条件の提示は、アカウント停止のリスクを高めます。

2-4. LINE広告：2025年の進化で、より「暮らし」に寄り添う媒体へ

LINEは日本国内で圧倒的な月間アクティブユーザーを誇るインフラアプリですが、広告媒体としては「ターゲティング精度が低い」と見られがちでした。しかし、2025年の大型アップデートにより、その評価は一変しています。

2-4-1. 104項目の詳細セグメントと「購買意向」

2025年7月のアップデートで、ターゲティングに利用できるセグメントが104項目追加されました。

• 興味関心・購買意向：「住宅展示場への訪問」「リフォームの検討」「住宅ローンの比較」といった具体的な購買意向を持つユーザーセグメントが利用可能になり、GoogleやMetaに迫る精度での配信が可能になりました。
• 属性・ライフイベント：「既婚・子供あり」「最近引っ越しをした」といったライフステージに基づくターゲティングも強化されています。

2-4-2. バリュー最適化とROAS入札

さらに、LINE広告にも「バリュー最適化」と「目標ROAS入札」が導入されました。

• 仕組み：単にコンバージョン（資料請求）を獲るだけでなく、「成約に近いユーザー」「高額物件を検討しているユーザー」など、よりビジネス価値の高いユーザーに入札を集中させることができます。
• 不動産での活用：過去の成約データをLINE広告の管理画面にインポートすることで、成約ユーザーと類似した行動パターンを持つユーザーを探し出すことが可能です。

第3章：反響を呼ぶ「不動産動画シナリオ」の作り方

どんなに優れた配信設定を行っても、動画の中身がユーザーの心を動かさなければ、成果はゼロです。ここでは、数多のA/Bテストにより実証された、不動産動画広告の「おすすめシナリオ」を2つ紹介します。

3-1. 【物件紹介型】15秒で内見させる「ルームツアー・フォーミュラ」

賃貸仲介、リノベーション済マンション、建売住宅など、「物件そのもの」の魅力で引きつける商材に最適です。

時間	パート	内容・セリフ例	視覚要素（Visual）
0-3秒	フック（つかみ）	「えっ、この家賃でここに住めるの？」 「〇〇駅徒歩3分、衝撃のデザイナーズ」	インパクトのあるリビング全景、または外観と駅距離のテロップ。BGMはアップテンポ。
3-10秒	ボディ（詳細）	音楽に合わせてカット割りで設備を見せる。 「広々12畳」「独立洗面台」「南向き日当たり最高」	玄関→水回り→リビングの順ではなく、「見せ場」から見せる。倍速再生やトランジションを活用。
10-12秒	ベネフィット	「毎日の料理が楽しくなる」 「リモートワークも快適」	生活シーンを想起させるテロップ。実際に人が座っているシーンなど。
12-15秒	CTA（行動喚起）	「家賃・詳細はプロフのリンクから」 「内見予約でアマギフプレゼント」	大きな矢印アニメーション、指差しアイコンでクリックを誘導。

運用のポイント：

「玄関から順に見せる」という不動産会社の常識を捨ててください。SNSのユーザーは最初の2秒で判断します。一番の「自慢ポイント（眺望、キッチン、広さ）」を冒頭に持ってくることが鉄則です。

3-2. 【課題解決型】信頼を勝ち取る「エージェント・トラスト・フォーミュラ」

注文住宅、売買仲介（売却査定）、投資用不動産など、検討期間が長く、担当者への信頼が重要な商材向けです。

1,問題提起（Problem）：「今の家賃を払い続けることに、不安を感じていませんか？」「住宅ローンの審査、諦めていませんか？」

• ユーザーの潜在的な不安を言語化し、自分事化させます。

2,共感と権威性：「多くの方が、資金計画で失敗しています。私は〇〇エリアで年間100組の住まい探しをサポートしてきました。」

• エージェント本人が登場し、顔を出して語りかけることで信頼感を醸成します。

3,解決策：「私たち〇〇不動産なら、FPによる無料シミュレーションで、あなたに最適なプランをご提案できます。」

• 具体的なメリット（無料診断、非公開情報など）を提示します。

4,社会的証明：「Google口コミ評価4.8」「お客様満足度No.1」

• 第三者評価をテロップで挿入し、安心感を担保します。

5,CTA：「まずは無料カタログをダウンロード。下のボタンをクリック！」

運用のポイント：このフォーマットでは、出演するエージェントの「表情」や「声のトーン」が重要です。AI音声ではなく、本人の肉声（またはプロの声優）を使うことで、信頼性が高まります。

第4章：クリックで終わらせない！Squad beyondで実現する「動画LPO」戦略

「動画広告のクリック率は高いのに、CV（問い合わせ）につながらない」。

Webマーケターが抱えるこの悩みの原因の9割は、「広告とLPの温度差（ギャップ）」にあります。リッチな動画で期待値を高めたユーザーを、文字と静止画だけの無機質なLPに着地させれば、ユーザーは「思っていたのと違う」と感じて離脱します。

本章では、デジタルマーケティングプラットフォーム「Squad beyond」の機能を活用し、このギャップを埋め、CVRを最大化するLPO（ランディングページ最適化）手法を解説します。

4-1. ファーストビュー（FV）の「動画ウィジェット」化

Squad beyondの「ウィジェット」機能を使えば、HTMLやCSSの知識がなくても、LPの任意の場所に動画を埋め込むことができます。

• 自動再生設定：
  LPの最上部（ファーストビュー）に、広告クリエイティブと同じ動画、もしくはその「続き」となる動画を配置します。
  ・設定：autoplay（自動再生）、muted（ミュート）、loop（ループ再生）をONにします。
  ・効果：ユーザーがLPを開いた瞬間に動画が動き出すため、視覚的な連続性が保たれ、直帰率（Bounce Rate）が大幅に改善します。
  

• ファイル形式と軽量化：
  Squad beyondは、mp4、GIF、WebPなどのフォーマットに対応しています。ただし、LPの表示速度はSEOおよびUX（ユーザー体験）に直結するため、動画ファイルは2MB以下に圧縮するか、YouTube/Vimeoの埋め込み形式を利用することを推奨します。

4-2. 「360度VR」埋め込みによる滞在時間の最大化

不動産のページでは、写真を並べるだけでなく、まるでその場にいるような体験を届けることが大切です。MatterportやSpacelyなどの360度VRコンテンツを、Squad beyondの「HTML埋め込みウィジェット」を使ってLP内に実装します。

• インタラクティブ性の向上：
  ユーザーはLP内で指やマウスを使って部屋の中を自由に見渡すことができます。この「操作する」というアクションは、単なる「閲覧」よりも強いエンゲージメントを生み出し、LPの平均滞在時間を延長させます。
• SEO効果：
  Googleはユーザーの滞在時間をコンテンツ品質の指標の一つとしています。VRコンテンツによって滞在時間が伸びることは、結果的に検索順位や広告の品質スコア向上にも寄与します。

4-3. ヒートマップ分析による「動画視聴態度」の可視化

Squad beyondには、標準機能として高機能なヒートマップ（無料・無制限）が搭載されています。これを動画LPOに活用しない手はありません。

• アテンションヒートマップ：動画を配置したエリアが「赤く」なっているかを確認します。
  ・青い場合：動画までスクロールされていない（FVのコピーが弱い）、または動画のサムネイルが魅力的でない。
  ・赤い場合：動画は見られている。しかしCVしないなら、動画直下のCTAボタンの位置や文言に問題がある。
• クリックヒートマップ：
  動画内の要素（再生ボタンなど）がクリックされているかを確認します。誤って動画以外の場所（背景など）が多くクリックされている場合、ユーザーは「リンク先に行きたい」と感じている可能性があるため、動画全体をリンク化するなどの改善が考えられます。

4-4. クリエイティブ×LPの「クロス分析」とA/Bテスト

広告媒体のレポート（クリック数）と、LPツールのレポート（CV数）が分断されていると、正しい分析ができません。Squad beyondのレポート機能は、これらを一元管理します。

• クロス分析の実践：
  ・動画A（エモーショナル訴求）× LPパターン1（高級感重視）
  ・動画B（スペック訴求）× LPパターン2（情報量重視）
  どの「組み合わせ」が最もROI（投資対効果）が高いかを自動で可視化します。「動画Bはクリック率は低いが、LPパターン2と組み合わせるとCVRが最高になる」といった、表面的な数字だけでは見えない勝ち筋を発見できます。
• URLを変えないA/Bテスト：
  Squad beyondでは、同一URL内で配信比率を変えてA/Bテストを実施できます。これにより、広告媒体側の審査を再通過させる手間を省きながら、LPの改善サイクルを高速で回すことが可能です。

第5章：実務担当者が押さえるべきKPI設計と予算配分

動画広告運用において、追うべき指標（KPI）を見誤ると、予算は一瞬で消費されてしまいます。ここでは、不動産動画広告における適正な予算配分とKPI設計について解説します。

5-1. 商材別・目標CPAの目安と逆算思考

動画広告はインプレッションが出やすいため、CPAの目標値を明確に設定し、そこから逆算して予算を配分する必要があります。以下の数値は、2025年現在の市場平均的な目安です。

商材カテゴリ	目標CPA（tCPA）	主なCVポイント	推奨日予算（初期）
賃貸仲介	3,000円〜8,000円	来店予約、空室確認	10,000円〜
新築マンション	15,000円〜30,000円	資料請求、モデルルーム予約	30,000円〜
中古リノベ	20,000円〜40,000円	物件問い合わせ、会員登録	20,000円〜
注文住宅	30,000円〜60,000円	カタログ請求、展示場来場	50,000円〜
不動産売却	15,000円〜25,000円	査定依頼	20,000円〜

※エリア（都心/地方）や物件価格により変動しますが、これを超えている場合はクリエイティブかLPに血管がある可能性があります。

5-2. 動画特有の「中間指標」による健康診断

最終的なゴールはCPAですが、そこに至るまでのプロセスを以下の指標で診断します。

• 完全視聴率（VTR: View Through Rate）：
  動画が最後まで見られた割合。
• 目安：15秒動画で30%〜40%以上。
• 対策：低い場合は、動画の尺が長すぎるか、ストーリー構成（起承転結）が退屈です。

• 3秒視聴率（3-Second View Rate）：
  フィード上でユーザーが手を止めた割合。
• 目安：25%〜30%以上。
• 対策：低い場合は、冒頭のフック（映像・コピー）がターゲットに刺さっていません。サムネイルの変更を検討します。

• クリック率（CTR）：
• 目安：1.0%〜2.0%（静止画の2倍を目指す）。
• 対策：動画の内容とCTA（Call to Action）の接続が悪い可能性があります。「詳細はWebで」のテロップを大きくするなどの調整が必要です。

5-3. 予算配分の「7:2:1の法則」

予算のすべてを「勝ちパターン」に投下するのは危険です。以下の比率での運用を推奨します。

• 70%（Core）：すでに成果が出ている勝ちクリエイティブとターゲットに投下。
• 20%（Test）：新しい動画フォーマット、新しい訴求軸（例：ペット可、リモートワーク特化など）のテスト配信。
• 10%（Challenge）：全く新しい媒体（例：TikTok、LINEの新機能）や、大胆な実験（AI生成動画など）への投資。

編集部監修：2025年、不動産集客の「勝敗」は動画で決まる

2025年、不動産マーケティングにおいて動画は「あれば良いもの」から「必須のインフラ」へと変わりました。ユーザーは動画で直感的に判断し、選別するからです。

しかし、重要なのは「映像美」ではなく「反響を生む仕組み」です。

2025年に勝つための3ステップ

1. 「縦型・短尺」への完全最適化 YouTubeショート、リール、TikTokに合わせたクリエイティブを最優先する。
2. 芸術性より「売れるシナリオ」 最初の3秒で心を掴み、明確な行動（CTA）を促す設計を徹底する。
3. 動画からLPへの「熱量維持」 Squad beyond等を活用し、動画で高まった熱量を逃さずコンバージョンへ繋げる。

結論：今すぐアクションを

高騰するCPAや競合に打ち勝つには、自社で「勝ちパターン」を構築するしかありません。

まずは手元のスマホで「15秒の物件動画」を撮ることから始めてください。その一歩が、2025年の貴社の集客を劇的に変えるはずです。

---

【マーケターの方へ】 動画広告の効果を最大化し、LPの課題を即座に可視化・改善したい方は、ぜひSquad beyondの導入をご検討ください。