不動産のバナー・広告文｜売買・賃貸・売却・投資別の作り方
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物件の写真に「駅徒歩5分」「月々◯万円」と入れたバナーを作ったけれど、反応がない。売却査定や投資用物件の広告も同じ作り方でいいのか、どこまで書いていいのか分からない。そう迷っている不動産会社の担当者も多いのではないでしょうか。
不動産のバナー広告と広告文は、「買いたい人」「借りたい人」「売りたい人」「投資したい人」のどれに向けるかで、書くべきことが変わります。さらに、「月々◯万円」「利回り◯%」のように、書くなら一緒に書かなければならない事項が、不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）で決まっているものもあります。
この記事では、不動産のWeb広告のバナーと広告文を目的別に作り分ける方法を、Google広告の入稿規定、表示規約と宅地建物取引業法の原文、媒体の公式ヘルプをもとに解説します。
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目次
1. 不動産のバナー・広告文は「目的」で作り分ける
同じ不動産の広告でも、読み手が知りたいことは目的によって違います。最初に、そのバナーや広告文を誰に向けるのかを決めます。
| 目的 | 読み手 | 広告で伝えること | 問い合わせの入口 |
|---|---|---|---|
| 売買（購入） | 家やマンションを買いたい人 | エリア、価格、間取り、駅からの距離、見学会 | 見学予約、資料請求 |
| 賃貸 | 部屋を探している人 | 賃料、駅、間取り、入居できる時期 | 空室の確認、内見予約 |
| 売却査定 | 家や土地を売りたい人 | 査定の申し込み方、費用の有無、査定後の流れ | 査定の申し込み、相談 |
| 投資 | 投資用の物件を探している人 | 物件の概要、価格、賃貸の状況 | 資料請求、個別相談 |
どの目的でも、宅建業者が広告をするときは、自社が売主（貸主）なのか、代理なのか、媒介（仲介）なのか、取引態様の別を明示しなければなりません（出典：宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索 34条1項）。
2. 媒体ごとのバナー・広告文の入稿規定
2-1. Googleの検索広告（レスポンシブ検索広告）
検索広告の広告文は、広告見出しと説明文を複数入力し、Googleが組み合わせて表示します。レスポンシブ検索広告では、広告見出しを最大15個、説明文を最大4つ使えます。広告見出しは半角30文字、説明文は半角90文字までで、日本語の全角1文字は半角2文字分として数えます（出典：レスポンシブ検索広告について｜Google 広告 ヘルプ）。
つまり、日本語の広告見出しは全角15文字、説明文は全角45文字までです。「◯◯駅 徒歩◯分の新築マンション」のように、検索した人が使う語（エリア名・駅名・物件の種類）を広告見出しに入れ、価格や見学会の条件は説明文で補います。
2-2. Googleのディスプレイ広告（レスポンシブ ディスプレイ広告）
レスポンシブ ディスプレイ広告は、画像・広告見出し・説明文などを登録すると、表示する場所に合わせて組み合わされます。画像は横長（1.91:1）が1,200×628ピクセル、スクエアが1,200×1,200ピクセルで、ファイルサイズの上限は5,120KBです。短い広告見出しは半角30文字（全角15文字）以内で1〜5個、長い広告見出しは半角90文字（全角45文字）以内です（出典：レスポンシブ ディスプレイ広告を作成する｜Google 広告 ヘルプ）。
Googleのベスト プラクティス ガイドは、画像の上にテキストを重ねないよう勧めています。組み合わされたときに広告見出しとメッセージが重なり、サイズが小さい広告では読めない可能性があるためです。縦長（9:16）の画像は推奨900×1,600ピクセルで、横向き・スクエア・縦向きの3種類の画像を最大15個アップロードできます（出典：レスポンシブ ディスプレイ広告のベスト プラクティス ガイド｜Google 広告 ヘルプ）。物件のバナーなら、写真は外観や室内を大きく見せ、価格や駅からの距離は広告見出しと説明文に入れる、と分けて作ります。
Googleのディスプレイ広告の設定と、デマンド ジェネレーションへの移行は、Googleディスプレイ広告とは？設定手順と移行の最新情報で解説しています。
2-3. SNS広告（Meta・TikTok）の画像と動画の向き
Meta広告（Facebook・Instagram）は、配置ごとに推奨のアスペクト比が違います。Facebookフィードは画像・動画とも4:5、Instagramリールは9:16が推奨です（出典：Meta広告マネージャの各配置でサポートされるアスペクト比｜Metaビジネスヘルプセンター）。TikTokのインフィード広告（Spark Ads以外）は動画で、縦方向の9:16が推奨です（出典：TikTokオークション In-Feed広告｜TikTok広告ヘルプ）。
同じ物件でも、Googleの横長1.91:1と、SNSの4:5・9:16では、写真の切り取り方が変わります。最初から縦・横の両方で使える写真を撮っておくと、媒体ごとに作り直す手間が減ります。バナーのデザインの基本は広告バナーの作り方とは？デザインのコツと成功事例を紹介で解説しています。
3. 目的別のバナー・広告文の作り方
3-1. 売買（購入を検討している人）向け
購入を検討している人には、エリア・価格・間取り・駅からの距離・見学会の日程など、物件を比べるための情報を出します。
価格を表示するときは、1戸あたりの価格（敷地の価格と、建物に係る消費税等の額を含む）で表示します。新築分譲住宅・新築分譲マンションの価格は、取引する全ての住戸の価格を表示するのが原則ですが、パンフレット等以外の媒体では、1戸あたりの最低価格・最高価格・最多価格帯と、その価格帯に属する戸数だけで表示できます。販売戸数が10戸未満なら、最多価格帯は省略できます（出典：不動産公正取引協議会連合会「不動産の公正競争規約」 表示規約施行規則9条38号・39号）。
「月々◯万円」のように住宅ローンの返済額で訴求するときは、次の事項を明示します（同施行規則9条44号）。
- 金融機関の名称や商号、または都市銀行・地方銀行・信用金庫などの種類
- 借入金の利率と利息を徴する方式（固定金利型・変動金利型など）、または返済例。返済例を出すときは、借入金・返済期間・利率などの前提条件を併記する
- ボーナス併用払なら、1か月あたりの返済額に続けて、ボーナス時に加算される返済額
バナーの小さな枠にこれらを全部入れるのは難しいので、返済額を大きく出すバナーは避け、返済額はリンク先のページで条件と一緒に示す、という作り方も考えられます。
新築の物件は、宅地の造成や建物の建築の工事が終わる前は、開発許可や建築確認などの処分があった後でなければ、売買などの広告をしてはいけません（宅地建物取引業法33条、表示規約5条）。完成前の物件のバナーを用意するときは、広告を出せる時期かを先に確かめます。
3-2. 賃貸（部屋を探している人）向け
部屋を探している人には、賃料・最寄り駅と徒歩分数・間取り・入居できる時期を出します。
賃料を表示するときは、取引する全ての住戸の1か月あたりの賃料を表示します。新築賃貸マンション・新築賃貸アパートは、パンフレット等以外の媒体では、1住戸あたりの最低賃料と最高賃料だけで表示できます。管理費・共益費を表示するときは、1戸あたりの月額で表示します（同施行規則9条40号〜42号）。
賃貸の広告で特に気をつけるのが、成約した部屋の扱いです。実際には取引できない物件の表示は、景品表示法の告示で「おとり広告」とされています（出典：消費者庁「不動産のおとり広告に関する表示」）。成約した部屋が載ったバナーや広告文が残らないよう、物件ごとにどの広告で使っているかを管理します。おとり広告にならない運用は、不動産広告のルールとは？禁止用語・おとり広告・表示基準で解説しています。
3-3. 売却査定（売りたい人）向け
売りたい人は、自分の物件がいくらで売れるかを知りたい一方で、どこに頼めばいいか、査定を頼んだら何が起こるかを気にしています。バナーや広告文では、査定の申し込み方、費用がかかるかどうか、査定の後にどう進むかを伝えます。
宅建業者は、媒介契約で売買すべき価額や評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（宅地建物取引業法34条の2第2項）。また、広告で代金などについて著しく事実に相違する表示や、実際より著しく有利だと誤認させる表示をしてはいけません（同法32条）。「必ず高く売れる」「どこよりも高く査定」のように結果を約束するより、査定額の根拠をどう説明するかを伝えるほうが、ルールにも沿います。「業界一」「地域No.1」のような言葉は、4章のとおり裏付けとなる資料が必要です。
3-4. 投資（投資用物件を探している人）向け
投資用物件の広告で「利回り」を出すときは、次の3つを明示します（同施行規則9条46号）。
- 1年間の予定賃料収入の、物件の取得対価に対する割合であること
- 予定賃料収入が確実に得られることを保証するものではないこと
- 公租公課など、物件を維持するために必要な費用を差し引く前のものであること
リース方式によるマンションなどで節税効果を表示するときは、節税効果があるのは不動産所得が赤字になる場合で、黒字になる場合は納税額が増えること、必要経費が減れば節税効果も減ることを表示します。計算例は、購入した年度の次の年度以降のものを表示します（表示規約16条、同施行規則10条1項）。同じくリース方式のマンションなどで、売主などが賃料収入を保証する旨を表示するときは、保証主体・保証の内容・保証期間その他の条件を明示します（同施行規則10条2項1号）。
「利回り◯%」「節税」の文字だけを大きく出したバナーは、これらの事項を一緒に書けません。数字はリンク先のページで条件と一緒に示し、バナーでは物件の概要や相談の入口を伝える、と分けて作ります。
4. バナー・広告文で使えない言葉
表示規約は、次のような言葉を「特定用語」として、裏付けとなる合理的な根拠を示す資料を持っている場合を除いて使えない、と定めています（出典：不動産公正取引協議会連合会「不動産の公正競争規約」 表示規約18条2項）。
| 種類 | 言葉の例 | 使える条件 |
|---|---|---|
| 最上級 | 最高、最高級、極、特級 | 資料を持っていて、根拠となる事実を併せて表示する |
| 著しく安い | 買得、掘出、土地値、格安、投売り、破格、特安、激安 | 資料を持っていて、根拠となる事実を併せて表示する |
| 欠けるところがない | 完全、完ぺき、絶対、万全 | 資料を持っている |
| 他社より優位 | 日本一、日本初、業界一、超、当社だけ、他に類を見ない、抜群 | 資料を持っている |
| 選別された | 特選、厳選 | 資料を持っている |
| 人気が高い | 完売 | 資料を持っている |
「新築」も、建築工事の完了後1年未満で、居住の用に供されたことがないもの、という意味が決まっています（表示規約18条1項1号）。バナーの「新築」は、この条件に合うかを確かめてから使います。
実際より良く見せる表示や有利に見せる表示は、景品表示法の優良誤認・有利誤認にもあたります。考え方は優良誤認とは｜有利誤認との違いとLPの表現で解説しています。
5. 物件が多いなら、フィードを使った広告で出し分ける
物件ごとにバナーを作るのが追いつかない場合は、物件の一覧（フィード）から広告を自動で組み立てる方法があります。Google広告の動的リマーケティングは、サイトを訪れた人に、その人が過去に見た商品やサービスを含めた広告を表示する仕組みです。使うには、すべての商品やサービスと各アイテムの詳細（一意のID・価格・画像など）を含むフィードと、ウェブサイトの全ページに追加するカスタム パラメータ付きのタグが必要です（出典：動的リマーケティングについて｜Google 広告 ヘルプ）。
Google広告には不動産用のフィードのテンプレートがあり、主な項目は次のとおりです（出典：動的リマーケティング: レスポンシブ広告のフィードを作成する｜Google 広告 ヘルプ）。
| 項目 | 仕様 |
|---|---|
| Listing ID（リスティング ID）※必須 | 一意の文字と数値。Google タグの値と一致させる |
| Listing name（リスティング名）※必須 | 半角25文字（全角12文字）まで |
| Final URL（最終ページ URL） | ウェブサイトと同じドメイン |
| 画像の URL（強く推奨） | PNG（推奨）・JPG・GIF。300×300ピクセル・72dpiが推奨 |
| Description（説明・強く推奨） | 半角25文字（全角12文字）まで |
| Price（価格・強く推奨） | 数値＋通貨コード（例：600,000 JPY） |
| 市町村名・物件タイプ・リスティング タイプ・住所 | 物件の所在や種類、販売中などの区分 |
フィードの物件名と説明は全角12文字までなので、「◯◯駅 3LDK」のように短く書きます。成約した物件がフィードに残っていると、その物件を含む広告が出続けるので、フィードは物件の掲載状況と一緒に更新します。
Meta広告にも、カタログを使う「Advantage+ カタログ広告」（旧名称：ダイナミック広告）があります（出典：特別な広告カテゴリの選び方｜Metaビジネスヘルプセンター）。Metaでは住宅に関する広告は特別な広告カテゴリにあたるので、設定の前に確認が必要です。
6. 広告とランディングページの内容をそろえる
バナーと広告文で伝えたことは、リンク先のランディングページ（LP）の最初の画面でも同じ言葉で受け止めます。TikTokの広告ポリシーは、広告の見出し・テキスト・画像・動画・行動を促すボタンを、ランディングページで紹介する商品やサービスと一致させることを求めています（出典：Ad format and functionality｜TikTok広告ヘルプ）。
不動産の広告なら、「◯◯駅 徒歩5分の2LDK」と出したバナーから、物件の一覧ページのトップへ送るのではなく、その物件の情報が最初に見えるページへ送ります。売却査定のバナーなら、査定の申し込みフォームまでの流れが最初の画面で分かるページへ送ります。
複数のバナーを試すときは、一度に変える要素を1つに絞ると、どの違いが成果に効いたのかを判断しやすくなります。訴求の切り口の出し方は、訴求軸とは？｜広告で使える7軸の例とABテストの進め方で解説しています。
7. 不動産のバナー・広告文でよくある失敗3つ
不動産のバナーと広告文で起こりやすい失敗を3つ、症状・原因・対策・回避策の順に整理します。
7-1. 失敗例1：「月々◯万円」だけを大きく出す
- 症状：「月々◯万円で買える」と返済額だけをバナーに大きく出すと、表示規約で明示が必要な金融機関・利率・返済例の前提条件が欠けた表示になる
- 原因：住宅ローンの返済額を表示するときに一緒に書く事項（施行規則9条44号）を、バナーを作る段階で確認していない
- 対策：返済額を出すなら、金融機関の名称や種類、利率と利息の方式、または返済例と前提条件を明示する。枠に入らないなら、返済額はリンク先のページで条件と一緒に示す
- 回避策：「月々」「利回り」「節税」など、書くなら一緒に書く事項がある言葉を一覧にし、入稿前に照らし合わせる
7-2. 失敗例2：投資用物件で「利回り◯%」だけを出す
- 症状：「利回り◯%」だけを出したバナーや広告文は、表示規約で明示が必要な3つの事項が欠けた表示になる
- 原因：利回りが、予定賃料収入の取得対価に対する割合であること、収入を保証しないこと、維持費を差し引く前の数字であること、を書く決まり（施行規則9条46号）を知らない
- 対策：利回りを出すときは3つの事項を明示する。バナーの枠に入らないなら、利回りはリンク先のページで示す
- 回避策：投資用物件の広告文のひな形に、3つの事項をあらかじめ入れておく
7-3. 失敗例3：文字を詰め込んだ画像を、レスポンシブ ディスプレイ広告に入れる
- 症状：価格や駅名を書き込んだ画像をレスポンシブ ディスプレイ広告に入れると、小さな枠では文字が読めず、広告見出しとも内容が重なる
- 原因：レスポンシブ ディスプレイ広告は、画像と広告見出し・説明文を組み合わせて表示する仕組みなのに、固定サイズのバナーと同じ作り方をしている
- 対策：画像は外観や室内を大きく見せ、価格や駅名は広告見出しと説明文に入れる
- 回避策：固定サイズのバナー用の画像と、レスポンシブ広告用の文字なしの画像を分けて用意する
8. Squad beyondでバナーごとにLPを出し分けて比べる
バナーの目的ごとにLPの最初の画面を変えると、どのバナーとLPの組み合わせが問い合わせにつながったのかを比べる必要が出てきます。Squad beyondでは、次の機能でこれを1つのURLで行えます。
- バナーごとにLPを出し分ける：特定のパラメータを持っているアクセスにだけ、指定したVersion（LPの案）を表示できます（出典：パラメータごとにVersionを出し分けする｜Squad beyond FAQ）。たとえば、売却査定のバナーからのアクセスには査定の流れを最初に見せるVersionを、購入向けのバナーからは物件情報を最初に見せるVersionを出します。指定したパラメータを含まないURLからのアクセスで、配信割合が1以上のVersionがないと404エラーになるので、配信前に必ずテストします
- 組み合わせの成果を比べる：入稿URLにクリエイティブごとのパラメータを付けると、Branch Operationで、Versionとクリエイティブのどの組み合わせが成果を出したかを確認し、組み合わせごとにON/OFFできます（出典：Branch Operation機能について｜Squad beyond FAQ）
- バナーの画像と数値を並べて見る：広告媒体と連携し、静止画のクリエイティブを期間中ずっと配信していれば、クリエイティブレポートに画像やテキストが表示されます（出典：クリエイティブレポートを表示する｜Squad beyond FAQ）
- 公開前に表現を確認する：審査機能をONにしたフォルダでは、チーム内で権限を持つ人が承認するまで、Versionの編集内容が配信ページに反映されません（出典：審査機能について｜Squad beyond FAQ）。表示規約で一緒に書く事項が抜けていないかを、公開前に別の人が確認する流れにできます
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9. 不動産のバナー・広告文についてよくある質問
Q. 不動産のバナー広告には、何を書けばいいですか？
誰に向けたバナーかで変わります。購入を検討している人にはエリア・価格・間取り・駅からの距離、部屋を探している人には賃料・駅・入居時期、売りたい人には査定の申し込み方と費用の有無、投資用物件を探している人には物件の概要を出すのが基本です。どの目的でも取引態様（売主・代理・媒介）の明示が必要です。Squad beyondなら、目的ごとのバナーと、目的ごとに最初の画面を変えたLPの組み合わせを、Branch Operationで比べられます。
Q. 不動産のバナーに「月々◯万円」と書いてもいいですか？
書けますが、住宅ローンの返済額で訴求するときは、表示規約の施行規則9条44号で明示する事項が決まっています。金融機関の名称や種類、借入金の利率と利息を徴する方式、または返済例とその前提条件（借入金・返済期間・利率など）、ボーナス併用払ならボーナス時に加算される返済額です。小さなバナーに入りきらない場合は、返済額はリンク先のページで条件と一緒に示す作り方を考えます。
Q. 売却査定のバナーで「高く売れる」と書いてもいいですか？
結果を約束する表現は避けます。宅地建物取引業法32条は、代金などについて著しく事実に相違する表示や、実際より著しく有利だと誤認させる表示を禁じています。また、媒介契約で売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（34条の2第2項）。査定の流れと根拠の説明の仕方を伝えるほうが安全です。Squad beyondの審査機能を使えば、表現を別の人が承認してから公開する流れにできます。
Q. 投資用不動産の広告で、利回りを出すときの注意点は？
表示規約の施行規則9条46号により、利回りを出すときは3つの事項を明示します。1年間の予定賃料収入の取得対価に対する割合であること、予定賃料収入が確実に得られることを保証するものではないこと、公租公課など維持費を差し引く前の数字であることです。リース方式のマンションなどで節税効果を出すなら、不動産所得が黒字になると納税額が増えることなども表示します（規約16条・施行規則10条）。
Q. 不動産のディスプレイ広告は、どのサイズで作ればいいですか？
Googleのレスポンシブ ディスプレイ広告なら、横長1.91:1（1,200×628ピクセル）とスクエア（1,200×1,200ピクセル）の画像が基本で、ベスト プラクティス ガイドには縦長9:16（推奨900×1,600ピクセル）もあります。短い広告見出しは全角15文字、長い広告見出しは全角45文字までです。画像に文字を重ねると小さい枠で読めないことがあるので、価格や駅名は広告見出しと説明文に入れ、画像は外観や室内を大きく見せます。
Q. 物件ごとにバナーを作る手間を減らす方法はありますか？
物件の一覧をフィードにして、広告を自動で組み立てる方法があります。Google広告の動的リマーケティングには不動産用のフィードのテンプレートがあり、リスティングIDとリスティング名（全角12文字まで）が必須で、画像・説明・価格の登録が強く推奨されています。成約した物件はフィードから外します。Squad beyondでは、パラメータごとにVersionを出し分けられるので、バナーの目的ごとにLPの最初の画面を変えて、URLを増やさずに運用できます。
10. まとめ
- 不動産のバナーと広告文は、売買・賃貸・売却査定・投資のどの目的かで、伝えることと問い合わせの入口が変わる。どの目的でも取引態様を明示する
- Googleのレスポンシブ検索広告は見出し全角15文字・説明文全角45文字まで。レスポンシブ ディスプレイ広告は1.91:1と1:1の画像が基本で、画像に文字を重ねない
- 「月々◯万円」は住宅ローンの表示事項、「利回り◯%」は3つの事項を一緒に明示する。枠に入らないなら、数字はリンク先で条件と一緒に示す
- 「最高」「格安」「日本一」などの特定用語は、裏付けとなる資料がなければ使えない
- 物件が多いならフィードを使った広告を使い、成約した物件はフィードと広告から外す
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